对于房地产来说，今天可谓是“见证历史”的一天。

上午，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开；中午，央行、金融监管总局等部门便接连发布了4个救市大招。

第一：降低购房首付比例

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套房商贷最低首付比例不低于15%，二套不低于25%。

第二：全国层面取消首套房和二套房贷款利率下限

取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各地贷款利率交由地方政府和银行根据市场自行确定合理的具体利率水平。

第三：降低公积金贷款利率

下调公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，二套为2.775%和3.325%。

第四：商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房

相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

整体来看，4个大招均指向一个目的，即楼市去库存。

从个人买房去库存方面，进一步降首付、降利率刺激购房需求，结合各地对首套房认定的放开，政策可谓是全方面刺激需求端入场，只要你买房，政策给到位！

从国资下场回购去库存方面，明确了前几天楼市盛传的“小作文”，高层明确表态支持国资回购土地及商品房，实现去库存。

从政策的影响来看，反应最为激烈的是房地产股的全线爆发，截止今日收盘，A股逾20股涨停，包括万科A、保利发展、大悦城、金地集团等；港股方面，融创中国涨27%；雅居乐集团涨24%；万科企业涨近20%；富力地产涨13%。

4大救市政策齐发，利好楼市是必然的。但，一些市场疑问也不能被忽略。

首先，从个人角度，降首付的本质是加杠杆，在当前房价和收入预期均不乐观的背景下，实际效果还需观察。据国家统计局4月数据，70个大中城市所有城市二手房价都出现同比负增长，最高降幅在10%以上。与历史高峰相比，当前多数城市房价回到2020年之前，部分城市甚至回到了2016-2017年。

如网友所说：大家差的是那点首套比例吗？我们缺的是后续的稳定收入还贷预期。

其次，对于国资下场收购去库存，最大的疑问在于钱从哪儿来？

消息称，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局、国有商业大行等各部委及机构已分别抽调各自在房地产领域内的骨干人员，成立联合工作组，“保交房”救助范围将进一步扩大，收购存量住房的办法也在酝酿中。

根据天风证券此前一份研报的测算，要想房地产库存回归到合理水平，大约需要约7万亿元的资金。而按照高盛的测算，假设地方政府和国有企业以市场价格50%的价格购买库存，并将供应量降低到2018年水平，也需要7.7万亿元。

显然，地方政府没有这么大的财力收购如此多的存量房。土地财政 “失血”后，地方的可支配财力远不如前，而债务压力一直高悬于头顶，加杠杆的空间极其有限。所以，存量土地/住房的回购必然要依赖新的资金政策支持。

根据华泰证券的估计，中央或会以央行PSL、专项贷款等计划，加上财政补贴的形式，对地方存量房收储形成支持。

华泰证券展望可能是中央支持存量房收储形式

当下救市的整体逻辑是：只要楼市不回暖，楼市刺激政策就不会停。

虽然当前的现实是：房地产市场仍在持续寻底调整，楼市何时会见底，谁也不知道。但判断房地产是否已经到底，是有一些信号的！

我们整理出一些观点，供大家参考。

• 万通创始人冯仑：住宅市场到「底」是什么样？其标志在于银行无法承受了，即个人住房贷款爆了，出现大量违约，达到银行难以承受的比例。这个时候，住宅市场就差不多算到「底」了。因为如果银行都受不了了，那就说明大部分购房者都处于负资产状态，被迫抛售房产，导致银行出现大量坏账，这种情况才能表示住宅市场已触底，现在还没到这个时候。

• 国投证券首席经济学家高善文：中国二手房市场的价格修正在2023年已经接近完成，但一手房市场修正仍没有完，市场价格仍然太高。如果政府能够充分消除交付风险，彻底阻断房地产企业的流动性风险，并引导一手房市场价格充分调整下修，那么一手房市场的企稳才是值得预期的。

• 中泰证券首席经济学家李迅雷：分析房地产市场不能够只看量，还得看价格（估值水平）。一是房价收入比，我国房价收入比与发达国家相比要高很多；二是租售比，相当于是市盈率的倒数，我们现在租金收益率平均在2%左右，相当于是50倍市盈率，西方国家租金收益率大概5%左右，对应20倍市盈率。相比之下，我国楼市的估值水平还是比较高，如果说量已经见底，价恐怕还没见底。

• 如是金融研究院院长管清友：2015年是中国宏观房价有支撑的年份，本轮房地产深度调整，一线城市房价回调的基准大约是2015年水平，非一线有可能回调至2015年之前。

• 瑞银：一线和二线城市的房价可能继续下滑10%，房价才能稳定下来。一旦房价稳定下来，被压抑的需求将会回归。

• 中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成：房地产企稳过程将由销售企稳，逐步带动投资企稳和房价稳定。

• 正态咨询：当前房地产即便商品房市场存在塌缩现象，但从毛利及利润水平而言，房地产依然超过很多行业，但跨行业并购浪潮仍未出现。跨行业并购与同业并购相比，一个显著的特征在于，房地产的产业价值将得到确认——如果有底部，这才是真正的底部。